El mercado inmobiliario de oficinas en España vuelve a activarse tras varios años de ajuste. Según datos publicados por EXPANSIÓN y el informe The Office Property Telescope elaborado por EY, en 2025 se invirtieron 2.500 millones de euros en oficinas, un 19 % más que el año anterior.
Además, desde la consultora prevén que este año la inversión podría crecer hasta un 30 %, impulsada por un volumen de activos en venta que supera los 5.170 millones de euros. Más de 60 operaciones cuentan ya con mandato de venta, lo que anticipa un mercado más dinámico y líquido.
Aquí tienes los datos más significativos:
🔑 Principales cifras
- 2.500 millones de euros invertidos en oficinas en 2025
- 61 edificios adquiridos
- En 52 casos, los inmuebles mantendrán su uso como oficinas
- El segmento representa hoy el 15 % de la inversión inmobiliaria total, lejos aún del 30 % histórico, pero con margen de crecimiento
Pero más allá de las «grandes cifras», la pregunta clave es otra:
👉 ¿qué tiene que saber un inversor para beneficiarse realmente de la compra de oficinas?
📍 1) Ubicación: más importante que nunca
En oficinas, la ubicación no es solo “ciudad”, sino microzona.
🔑 Qué debe mirar el inversor
- Distritos consolidados donde se está recuperando la contratación de espacios
- Buenas conexiones de transporte
- Entornos con servicios y atractivo para el talento
- Zonas con escasez de producto nuevo, lo que presiona al alza los alquileres
👉 La falta de nueva construcción es uno de los factores que, según EY, puede provocar subidas en los precios medios de alquiler. Esto juega a favor del propietario… si el activo está bien situado.
🏗️ 2) Calidad del edificio: el nuevo filtro del mercado
El mercado de oficinas se ha vuelto mucho más selectivo. No todo vale.
Hoy los inquilinos priorizan:
- Eficiencia energética
- Espacios flexibles
- Certificaciones (ESG, sostenibilidad)
- Costes operativos controlados
📌 Como inversor, esto implica una cosa clara: los edificios obsoletos lo tendrán más difícil, mientras que los activos bien adaptados concentran la demanda y sostienen mejor la renta.
📄 3) El inquilino y el contrato: donde se juega la estabilidad
A diferencia del residencial, en oficinas el riesgo y la rentabilidad están muy ligados al inquilino.
Aspectos clave a analizar
- Solvencia del inquilino
- Duración del contrato
- Actualización de rentas
- Capacidad de renovación
Los datos de 2025 muestran que, de los 61 edificios adquiridos, 52 mantendrán su uso como oficinas, lo que indica confianza en la continuidad del negocio y en los flujos de rentas.
👉 Para el inversor, esto se traduce en mayor visibilidad de ingresos cuando el activo está bien estructurado.
💶 4) Rentabilidad: entender qué se gana (y cómo)
La rentabilidad inmobiliaria en oficinas suele combinar:
- Rentas periódicas
- Potencial de revalorización del activo
- Ajustes de precio vía mejora del edificio o reposicionamiento
No es un activo de rotación rápida, pero sí puede encajar muy bien en una estrategia de inversión inmobiliaria diversificada, especialmente en fases tempranas de recuperación del ciclo, como la actual.
⏳ 5) Horizonte temporal: pensar en medio plazo
Las oficinas no son una inversión táctica de corto recorrido. Funcionan mejor cuando se entienden como:
- Activos de medio y largo plazo
- Sensibles al ciclo económico
- Beneficiados por entornos de mayor actividad empresarial
El hecho de que hoy el segmento represente solo el 15 % de la inversión inmobiliaria total —frente al 30 % histórico— sugiere que aún existe recorrido potencial, siempre que el mercado consolide la recuperación.
🧭 Conclusión
El mercado de oficinas vuelve a moverse, y los datos lo respaldan: más inversión, más activos en venta y un entorno que empieza a favorecer la recuperación de rentas.
Para el inversor, la clave no está en invertir en oficinas sin más, sino en saber:
- Dónde
- En qué tipo de edificio
- Con qué inquilino
- Y bajo qué horizonte
Solo así la compra de oficinas puede convertirse en una fuente sólida de rentabilidad inmobiliaria dentro de una estrategia bien diversificada.
👉 El mercado ofrece oportunidades. La diferencia está en saber identificarlas.
